Instituição de Condomínio: entenda o que é, como funciona e por que é essencial para a regularidade do seu imóvel

A instituição de condomínio é o ato que formaliza a divisão de uma edificação em

unidades autônomas, cada uma com matrícula própria, além de definir juridicamente as áreas de uso comum. É somente após este registro que o condomínio passa a existir legalmente — permitindo venda das unidades, financiamentos, transferência de propriedade e garantindo segurança jurídica aos proprietários.

Para quem busca valorizar o imóvel, evitar entraves no Registro de Imóveis e manter toda a documentação em dia, a instituição de condomínio é uma etapa indispensável.

O que a instituição de condomínio estabelece

Ao registrar a instituição, ficam definidos:

• As unidades autônomas (apartamentos, salas, lojas etc.);

• As frações ideais;

• As áreas de uso comum;

• A vinculação de responsabilidades técnicas e legais da obra.

Trata-se de um processo que assegura conformidade, transparência e previsibilidade ao empreendimento.

Documentos necessários para registrar a instituição de condomínio

O Registro de Imóveis exige um conjunto de documentos técnicos que comprovam a regularidade da obra e a responsabilidade sobre sua execução. Entre eles, destacam-se:

1. Requerimento ou memorial descritivo

Documento assinado pelo(s) proprietário(s), contendo:

• Qualificação dos proprietários;

• Descrição completa do terreno conforme matrícula;

• Nome do condomínio, se houver;

• Descrição das unidades autônomas e das áreas comuns;

• Solicitação de averbação da construção e do registro da instituição de condomínio.

  
  

2. Carta de Habitação

Emitida pelo Município, comprova que a obra está concluída e apta para uso.

3. Certidões obrigatórias

• CND da obra (INSS);

• CND da Receita Federal, quando o proprietário for pessoa jurídica.

  
  

4. Responsabilidade técnica

• ART ou RRT da execução da obra;

• Quadros I, II, III e IV da NBR 12721 assinados pelo proprietário e responsável técnico.

  
  

5. Projeto arquitetônico aprovado

Projeto original autorizado pelo Município, acompanhado da ART/RRT correspondente.

6. Convenção de condomínio (opcional, mas recomendada)

Elaborada conforme a legislação, assinada por titulares que representem ao menos dois terços das frações ideais.

Como ocorre o registro no Cartório de Imóveis

Após reunir toda a documentação, o processo segue para análise do Registro de Imóveis. Estando tudo em conformidade, o cartório procede à:

1. Averbação da construção;

2. Instituição do condomínio;

3. Abertura das matrículas individuais de cada unidade.

A partir desse momento, o condomínio passa a existir formalmente — e as unidades ganham autonomia para venda, financiamento e demais atos de propriedade.

Por que contar com acompanhamento especializado

A instituição de condomínio envolve detalhamento técnico, normas específicas e análise rigorosa por parte do Registro de Imóveis. Sem orientação profissional, é comum surgirem exigências adicionais, atrasos e custos inesperados.

Com um escritório especializado em arquitetura legal, você garante:

• Documentação completa e sem inconsistências;

• Correta interpretação das normas;

• Redução de exigências do registro;

• Segurança jurídica para o empreendimento;

• Um processo conduzido de forma clara, organizada e previsível.

  
  

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